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“冻结”投机交易 中国房地产进入后市场化时代

编辑:厦门在线新闻网 www.xmcjy.com 时间:2017-09-26 11:19 人气:
“冻结”投机交易,中国房地产进入后市场化时代 上周末,楼市调控的消息再次占据了头条。

  “冻结”投机交易,中国房地产进入后市场化时代

  上周末,楼市调控的消息再次占据了头条。不同的是,此次加码采用了“冻产”。据媒体报道,22日至23日,2天内8个城市密集加码楼市调控措施,西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉8个城市中6个城市实施了售。

  对于房地产市场来说,今年格外非常。一方面是购限贷的持续升级,另一方面是诸多长效机制政策的出台和执行。在如今环球经济变动紧缩、国内坚决去杠杆的背景下,上述两方面的行动并非偶然。

楼市。/p中新社记者 陈超 摄

楼市。中新社记者 陈超 摄

  今年调控目的与以往截然不同

  纵览今年以来的限购限贷升级,时光节点选择都是购房旺季。

  首先来看本次调控加码,时光恰逢十一黄金周之前。在此次8城市发布楼市新政前,北京等城市早已率先采取了更大幅度的上浮利率措施,其中,首套房贷利率较基准利率上调5%-10%,这已是北京今年以来第六次调整房贷利率。再看此次调控升级的几大城市中,程度最低也是新购住所需满两年才能交易,一些城市需要满三年以上才能交易。

  今年的另一调控节点是五月。彼时各地出台新的限购限贷措施,以及对原有限购限贷政策的升级,包括北京、上海、广州、深圳等数十个省和城市。

  当时河北保定市还加了一条,对通过“限房价、竞地价”“限地价、竞房价”的“双限双竞”模式取得土地后开发建设的商品住房,自取得房产证之后,未满10年,不得买卖。此举被称为“史上最严10年限售”。

  今年继续两次历史性升级限购限贷措施,跟历年调控手段上或许类似,但性质和背景已发生重大变化。此前,调控是为给房地产市场降温,抑制投机性需求,解决房价短时光内上涨过快;然而,此次限购限贷政策,,真正的目标是要改变现有房地产行业运行机制。

  标普降级:负债攀升的背后是房地产业

  自从五月份升级限购限贷开始,敏捷者或可发觉风向已然转变。从政策面看,关于房地产市场的“长效政策”不断,首先是广州等地的“租售同权”,而后是北京等地的“共有产权”,再到国土资源部、住房城乡建设部关于上海、广州、杭州等13个城市,开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。判断调控的长期性与短期性,关键在于是否有配套政策出台。自5月限购限贷升级后,开启的租赁住房市场推进计划等系列政策,其意在彻底改变房地产行业运行逻辑——“组合拳”政策的有序推出,是之前中国房地产市场没有见到过的。

  自从1987年深圳拍出第一块土地,中国房地产市场自此开启了长达三十年的,类似香港的发展模式。这一模式不仅给各地方政府带来充足建设资金,也刺激了房地产相关产业发展,房地产行业对中国GDP推动更进入不可忽视的阶段。

  然而,这种模式发展到今天,种种迹象表明其已完成了使命,如再持续,不仅地方政府发展其他产业的积极性受阻,负债意愿更会攀高。如此一来,金融资源很难分散到其他领域,房价泡沫的持续也会大幅抬升民众和创业者生活成本,中国经济从房地产行业受到的负面影响,将远超正面贡献。

  从全球市场看,中国正处金融行业开放过程中。近期,标普等国际评级机构,屡次下调中国信用评级,其原因跟银行、地方政府负债等有宽广关系。假设因房地产行业负债率高,以及其价格等风险难以化解的问题,导致评级机构持续对中国金融机构,以及主权信用评级说三道四,势必会带来巨大的资产估值问题。如此一来,中国政府、企业、民众的负债成本将上升,这意味着未来中国经济增长中的大部分收益都将被利息吃掉——这是评级机构的威力,也是中国为什么要坚决解决房地产问题的主因之一。

  租赁住房未建成前,新房缺口依旧存在

  由于房地产问题,牵扯到金融机构、地方政府,以及民众负债问题,任由房地产行业负债式无限扩张是不可能的。因此,近年高层反复强调“形成促进房地产市场稳定发展的长效机制”。

  事实上,建立房地产行业长效机制,目的是要以市场化之外的方式,解决民众住房难等诸多问题,如提高投资需求成本、降低房价预期、逐步研究房产税等。中国经济此前之所以完全依托市场化的房地产业,根本原因在于房子于国于家,都是巨大开支,以福利方式解决民众住房问题成本巨大。

  但今日不同了,政府通过共有产权、租售同权、集体土地用于出租房建设等方式,正在将房地产行业完全靠市场化解决的逻辑,转入到以市场化为主,计划福利性质为辅的模式。

  回归到此轮调控,房价会如何变化呢?

  笔者以为,正在升级的限购限贷政策,确实会有宽广抑制作用,但从长期判断,这种冻结变动性的方法,属于反常之举,对整个市场的影响反而会显现反弹。比如,延长出售周期会导致一定期限之内,二手房的供给持续减少,在更多租赁住房未建成之前,民众对新房的需求仍然会增大。因此,假设新房供给难以增加,就算显现限价政策,新房也不得固定相涨价,由此滋生的腐败等问题,也会逐步暴露。

  需要注意的是,虽然中国房地产市场还未成熟,因此有必要抑制过热投资需求。

  不过,相比之下更需尽快落实长效机制,否则限购限贷给二手房市场带来的影响,可能会导致房地产业的变动性迅速冷却,而中国目前北京上海等城市,二手房交易量已占到整个交易量的50%以上,若变动性冷却则会直接影响政府税收。假设再加上从土地拍卖等收入的减少,很多地方政府的收入会显现宽广的问题,这对于中国经济来说也存在一定压力。


(文章来源:网络整理)


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