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高价地调查:精准调控下 部分项目面临解套难

编辑:厦门在线新闻网 www.xmcjy.com 时间:2018-04-11 18:13 人气:
在限售、限购、限贷以及限价的多重政策影响下,如今的一二线楼市场已经不见了往日的火热。

  在限售、限购、限贷以及限价的多重政策影响下,如今的一二线楼市场已经不见了往日的火热。

  据国家统计局数据,2018年前两月,商品房销售面积14633万平方米,同比增长4.1%,增速比2017年全年回落3.6个百分点。按时光点看,前两月全国商品房销售面积增速4.1%,较2017年三四季度有所回升,但仍低于2017年一二季度水平,增速下降趋势明显。

  而业内人士向《每日经济新闻》记者指出,在房地产行业上行周期中,“地王推涨房价”的逻辑固然成立,在下行周期则存在“等解套”的风险。进入2017年,在各地楼市调控政策频出,租购同权、物业自持等新规出台的背景下,多城楼市成交价量下滑,诸多“地王”项目也面临考验。

  现状:“地王潮”后的市场考验

  2016年堪称是有史以来最大的“地王年”,克而瑞数据显示,全年诞生了超过350宗单价和总价“地王”,并且绝大部分都分布在一二线热点城市,其中杭州、南京、天津、上海等市的“地王”级地块成交总价均超过了800亿元,合肥的“地王”幅数更是达到了32幅。

  统计显示,截至2017年10月,2016年的“地王”项目开盘的只有一成左右;2016年克而瑞研究的50宗“地王”项目中开盘的只占一成多,多数在建未售,少部分还没开工。

  近期南京区域“地王”京奥港项目也曝出因资金问题被迫停工,这些引起市场对诸多“地王”项目前景的关注。而在2016年南京“地王潮”下的诸多高价地块,也将在2018年开始集中上市。

  中原地产南京研究总监罗浩告诉《每日经济新闻》记者, 2018年三季度左右就是南京这批地王集中入市的节点,高价地的报批量估计在15个项目以上。

  “立即土地增值慢、土地支出多、利息也多,所以企业必须做高周转,开发慢了利息就可能很快超过建安成本,不仅不挣钱甚至被拖垮。”地产专业人士薛建雄直言,今年开发商迎来了最困难的日子,房企资金回笼难度加大,资金不到位就可能造成工期拖延。

  “开发商对政策持观望态度,也从侧面影响了一些地块的开工。”58安居客房产研究院首席分析师张波认为,此外土地不开工或停工也可能因为房企的资金显现问题,但从实现情况来看,这种情况应该不多。

  还有一种原因则是开发商等待利润。张波向记者表示,“这些地块短期回本获利的压力较小,所以为了更丰厚的利润,查找上市的最佳时机是‘地王'们主动‘停工蛰伏'的一个原因。”

  来自中原地产研究院的数据显示,仅南京2016年就诞生了63宗“地王”地块,其中有50宗的楼面地价超万元,最高总价更是达到了88亿元,单价“地王”红线推高到了45231元/平方米。

  但尚未开工的“地王”持续动工面临沉重的资金压力,而开售的地王在“限价”“降价”和“限购”的“三重紧箍咒”之下,也不简单找到出路。“地王潮”之后,更多城市的高价项目到底生存得如何?

  调查:昔日“地王”顶着压力卖

  近日《每日经济新闻》记者实地走访了部分高价地,了解相关开发情况。

  以南京麒麟地王为例,2016年4月15日,京奥港以47.6亿元拿下麒麟高价地G09地块,楼面价22353元/平方米,坊间更一度传言该项目会卖到40000元/平方米。

  然而2017年9月11日,京奥港领取1、2号楼的销售许可证,其中1号楼共100套房源,销许均价25993.31元/平方米;2号楼共54套房源,销售许可证上的均价25715.51元/平方米。这意味着,该项目只比当初的楼面地价高出3500元/平方米。

  而到了2017年12月,该楼盘被多家媒体曝出了现场停工的传闻;今年前几个月,该项目又传出将被整体转让。记者近日进一步获悉,目前该项目正在与接盘方洽谈。

  再看南京的另一地块。2017年9月,中海地产拍下的河西南的G43商 住两用地块,楼面价17956元/平方米。记者通过实地探查后发觉,该地块已被围墙围住,有两部打桩机,尚在打桩阶段,并没有大面积动工。而记者在现场看到,,该地块周边尚无新建楼盘,只有几年前的保障房项目。随后,记者走访地块周边几家中介后得知,目前地块所处的油坊村区域二手房均价在25000元/平方米左右。

  罗浩告诉《每日经济新闻》记者,这块地成本在20000元/平方米左右,目前产品是两种类型,一种是六层洋房产品,未来开盘价可能会在3.5万元/平方米,而周边高层的价格在30000元/平方米;另一种是规划的6栋洋房,200套左右,现房销售,估量在今年底或者明年上半年入市,价格应该能到40000元/平方米(板块二手房价格在50000元/平方米左右)。不过商业部分因为难以去化,可能会提前出,先卖商办。

  南京中原市场研究中心的资料显示,2017年河西板块是南京商业库存的“重灾区”,累计存量高达242.08万平方米,占南京全市库存总量的46.57%。中海河西南地块的前景宛若并不乐观。

  “该地块所在位置潜力不错,类似于地铁上盖,不过交通路网还在建设中,大概到2020年左右才能通车。”在上述业内人士看来,地块的未来宛若是未知数。而目前南京的大多数地王项目均还没有上市,一旦上市,只能以微薄利润开盘。

  “有些项目楼面价在23000元/平方米,做精 装只能卖到不到30000元/平方米,目前南京限价还是比较严格的,没有任何项目能够突破限价。”罗浩表示。

  业内:房企利润减少是必然

  新城控股高级副总裁欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者,限价导致开发商竞拍的高价地只能延期开发、推迟销售,加剧短期供不应求。

  实际上,一个不容忽视的现象是,由于地价高、一手房价格被限制,南京的许多区域普遍显现一二手房价格倒挂的现象。上述业内人士表示,有些城市是依据“成本+合理利润”框定预售价,而南京则是依据该区域内竞品的销售价格来实行“一刀切”定价,简而言之就是“看边上卖多少就给你批多少”。

  这样直接导致的结果是,2016年以前的“地王”普遍能够解套成功,而2016年之后的“地王”则只能徐徐熬。

  罗浩告诉记者,品牌开发商资金链比较雄厚,普遍通过拖延上市时光来博弈。一些知名房企可以通过在周边城市拿地、快速销售,来补足资金链,再通过“拆东墙补西墙”的方式,拖慢“地王”亏本入市的速度。


(文章来源:网络整理)


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